Se extenderán los contratos, se cobrará solo un mes de depósito y se ampliarán las opciones de garantía. Sin embargo, las subas anuales superarían de ahora en más el 40%. Además, quienes alquilan deberán empezar a pagar parte de las expensas.
Cerca del 17 por ciento de los habitantes de Mar del Plata alquila una propiedad, según cifras del Indec. El 52% de los inmuebles en alquiler son departamentos y de ese total casi 40% son de dos ambientes. El Senado sancionó el jueves la nueva Ley de Alquileres, una demanda de larga data de las asociaciones de inquilinos, pero algunos operadores inmobiliarios locales sostienen que la legislación tendría un impacto dispar para los marplatenses, con puntos positivos pero también negativos.
Argentina pasó a ser el primer país de América Latina con una ley de alquileres. Con este paso habrá cambios significativos en el marcado de alquileres, pero ¿en qué varía realmente? y ¿qué impacto tendrá en Mar del Plata?
En síntesis, la nueva ley extiende los contratos de alquiler de dos a tres años, amplía las opciones de garantía para los inquilinos, establece que la actualización del valor deberá ser anual y ya no semestral (número que se obtendrá del índice de precios y los salarios), obliga a declarar los contratos ante la AFIP, divide el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias y reduce el depósito de garantía a un monto equivalente a un mes de alquiler.
Hacía 36 años que no se modificaba la ley de alquileres y por lo menos hace 4 años que se intentaba avanzar en el Congreso. La normativa se aprobó por 41 votos a favor y ninguno en contra (la oposición se retiró del recinto).
Desde Inquilinos Agrupados, entidad que dio impulso al tratamiento de la normativa, destacan que se trata de “una ley mucho más justa para quienes alquilan” y que la ley “no afecta a los propietarios” sino que “limita mucho más la posibilidad de condicionar que tienen las inmobiliarias”.
El presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Ángel Donsini, marcó en diálogo con LA CAPITAL sus diferencias con el planteo de las asociaciones de inquilinos y advirtió que “no era necesario una modificación de este tipo” y que en Mar del Plata “el más afectado es el inquilino, porque se hizo pensando en Capital Federal”.
Contratos y aumentos
Con la nueva ley, el plazo mínimo de contrato dejará de ser por dos años y será de tres. Se busca así brindar mayor estabilidad y reducir los gastos que conlleva cada renovación. Sin embargo, se podrá rescindir antes.
El presidente del Colegio de Martilleros indicó que, por un lado, “esto representa un problema” debido a la inflación y a la nueva modalidad de cálculo para establecer el valor del alquiler de un año a otro, pero a la vez reconoció que “para quien alquila es un trauma tener que renovar o mudarse cada dos años” por lo que “un año más implica un alivio”.
Los aumentos ya no serán semestrales, se aplicarán una vez al año. El cálculo se realizará contemplando las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (RIPTE).Hasta ahora, propietarios e inmobiliarias imponían una suba fija.
“El problema está en la inflación”, advirtió Donsini y precisó: “Ahora el cálculo se realizará considerando el índice de inflación y el promedio de los salarios, por lo que el inquilino ya no tiene la seguridad que había antes: sabés cuánto pagás el primer año pero no cuánto vas a pagar el segundo o el tercero, por esta indexación”.
Hasta ahora, propietarios, martilleros e inquilinos pactaban un aumento anual del orden del 30 por ciento que desde hace algunos años -en algunos casos- se dividía en incrementos semenstrales del 15 por ciento. Esta modalidad cambiará a partir de la nueva ley y según el presidente del Colegio “implica un riesgo mayor para quien alquila”. Calculan que, cuando se aplique esta fórmula, deberían aplicarse subas anuales superiores al 45 por ciento
Asimismo, todos los contratos deberán ser registrados ante la AFIP, reduciendo la posibilidad de evadir impuestos. “Eso puede ser un problema pero es la lógica: si quered un país moderno tenes que apuntar a eso”, sostuvo Donsini.
Depósito
De ahora en más, se deberá abonar solo un mes de depósito equivalente a un mes de alquiler, y la devolución tendrá el mismo aumento que tuvo la renta. Es decir, al devolver el depósito este será igual al valor del último mes de alquiler.
Con esta modificación que beneficia claramente a los inquilinos, se pondría fin a las maniobras de algunas inmobiliarias que cobran hasta dos o tres meses de depósito, incluso al valor del segundo año.
Sobre este punto, Donsini señaló que “es una manera de regularlo y está bien”.
Garantías, más opciones
A la hora de alquilar, la garantía representa un dolor de cabeza para muchos inquilinos. La nueva ley fija más opciones: los inquilinos podrán presentar un aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o una garantía personal, a modo de alternativa.
Al respecto, el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata consideró que “no había problemas con las garantías”, que es algo que se acuerda entre el locador y el locatario y que incluso “funciona y muy bien el servicio de garantía del Colegio de de la Provincia de Buenos Aires y de los 20 colegios departamentales”. Algunos inquilinos no creen lo mismo.
Expensas, una carga más
La nueva ley establece de modo taxativo que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario, quedando a cargo del inquilino solo las ordinarias, que incluyen los gastos habituales del edificio (salario del encargado, limpieza y otros conceptos).
“Acá hay un tema en el que sale perdiendo el inquilino”, advirtió Donsini y señaló que en Mar del Plata gran parte de las personas que alquilan no debían hacerse cargo de las expensas, hasta ahora.
De ahora en más, “los inquilinos marplatenses empezarán a pagar expensas ordinarias, que incluyen al portero, la luz de los pasillos y el ascensor”, por lo que será “una carga más” para quien alquila, indicó el referente de los martilleros, aunque deslizó que el montó no sería demasiado alto.
Arreglos
Los arreglos de la propiedad continuarán estando a cargo del dueño. Si el caso no es urgente, el propietario tendrá diez días para hacer la reparación. Caso contrario, el inquilino puede solucionar el problema por su cuenta y se le deberá descontar el gasto en su próximo pago mensual.