Debido a la recesión económica, el pago de expensas viene experimentando una retracción contundente desde hace algunos meses. La morosidad alcanza hoy al 20% de los propietarios de Mar del Plata.

“Hay gente que antes pagaba puntual y que ahora se atrasa algunos meses”, indicaron a LA CAPITAL desde la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires.

En el sector inmobiliario local vienen detectando que la morosidad creció de un 15 a un 20% sólo durante el último año. El atraso en el pago de expensas, sin embargo, se percibe principalmente en los inmuebles “de temporada”, es decir, aquellos que se utilizan principalmente en verano y durante el invierno están vacíos o se alquilan a estudiantes, mientras que en los departamentos que se mantienen ocupados todo el año, la morosidad en el abono de expensas tiende a caer.

Daniel Echevarría, presidente de la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, reconoció que “la gente se atrasa un poco más que antes en pagar, pero están haciendo un esfuerzo” y aclaró que “en general siempre son los mismos, aunque vemos que hay propietarios que antes pagaban en término y ahora se atrasan unos meses”.

En el último año, el valor de las expensas sufrió múltiples alteraciones. Sin embargo no sería ese el problema, sino la conjunción del incremento generalizado de costos y servicios para poder saldar los pagos.

“Las expensas no son ajenas a todos los aumentos que hubo y sigue habiendo”, destacó Echevarría y advirtió que cuando la gente se atrasa en los pagos, esa falta de fondos genera complicaciones para llevar adelante tareas de mantenimiento, obras de gas o los informes técnicos que deben realizarse por ordenanza municipal.

Ahora bien, ¿cómo se procede ante el atraso en el pago de expensas? El titular de la Cámara explicó que “se llama telefónicamente a la gente, se los invita a pagar explicándoles la situación y diciéndoles que después de determinado tiempo de atraso hay que mandar a un abogado”, aunque “los juicios no le convienen a nadie”.

Sin embargo, “la mayoría de las veces no se llega a juicio, en general pagan” y sólo en casos excepcionales se llega a juicio y a remate, aunque esto constituye una excepción.

El valor de las expensas

Frente a una inflación del orden del 55% durante el último año, “las expensas aumentaron pero no tanto”, sostuvo Echevarría y aclaró que las expensas “no varían por zona sino por la cantidad de departamentos que tenga un edificio” y “no todos los meses cuestan lo mismo”.

“Las expensas varían muchísimo mes a mes. Un edificio que paga determinado monto de expensas, el mes que viene paga más porque el encargado se tomó vacaciones y hay que poner un suplente; o se rompió un caño y hay que arreglarlo”, dijo el presidente de la Cámara de Administradores.

A modo de ejemplo, señaló: “Un edificio puede tener el mismo frente que otro pero tener 20 departamentos más. Si pintar el frente sale $250.000, hay que dividirlo por la cantidad de departamentos que tenga ese edificio, entonces según la cantidad de inmuebles varían las expensas de ese mes”.

Cuando los propietarios no llegan a abonar las expensas, “los consorcios debemos frenar obras por falta de fondos”, indicó Daniel Echevarría y advirtió que cuando eso pasa, “arreglos que deben hacerse van postergándose” y “después es peor porque hay que hacer todo de golpe”.

Asimismo, explicó que “todo aumento de expensas depende de las obras que tenés que hacer”, pero remarcó que “los materiales aumentan muchísimo, más que la mano de obra, porque los gremios bajan el costo de la mano de obra para conseguir el trabajo” y eso lleva a que las expensas se encarezcan también, aunque “cuando no hay fondos, las obras quedan inevitablemente retrasadas”.

Así, desde trabajos de pintura hasta mantenimiento de la infraestructura en las fachadas muchas veces quedan postergados a raíz de los elevados costos y de la falta de solvencia para enfrentarlos, entre otros motivos por los retrasos en el pago de las expensas.

— Cuando el pago recae sobre los inquilinos

Cada vez con mayor frecuencia se alquilan propiedades en Mar del Plata con el previo acuerdo de que el pago de las expensas corra por cuenta de los inquilinos. La tendencia, hasta no hace mucho, era una rareza en la ciudad pero de frecuente aplicación en Capital Federal, pero en el último tiempo también ganó su lugar en el mercado inmobiliario local.

“Es una realidad que está cambiando, no pasa al nivel de Buenos Aires pero sí en algunos casos que estamos viendo”, reconoció el presidente de la Cámara de Administradores.

Para Daniel Echevarría, sin embargo, “lo más lógico es que el propietario arregle un monto de alquiler con el inquilino y se haga cargo él de las expensas, que es lo más lógico porque si no pierde el control de si el inquilino paga o no”. Y es que si el inquilino se atrasa en las expensas, “quien tiene que pagar es el propietario porque el responsable ante el consorcio es él”.

La paralización de la compraventa de propiedades amplió la oferta de departamentos en alquiler. “Los inquilinos buscan precio, pero si del valor del alquiler el propietario tiene que pagar las expensas e impuestos, la ganancia se reduce fuertemente”, indicó el presidente de la Cámara.