Hasta hace poco tiempo, los ajustes de alquileres comerciales en Mar del Plata solían ser semestrales, lo que permitía a los comerciantes prever y planificar sus gastos con cierta estabilidad. Sin embargo, la inflación y la suba del dólar han cambiado esta tendencia: los valores se actualizan ahora en promedio cada tres meses y para renovar se exigen ajustes de hasta 150%.

No solo los inquilinos de casas y departamentos sufren las elevadas subas en los alquileres. Los comerciantes, con reglas atadas al mercado y al acuerdo entre partes, también atraviesan una delicada situación en ese aspecto.

Esta problemática se agrava en un contexto de disminución en las ventas, como revelan mes a mes los últimos informes de la Unión del Comercio, Industria y Producción (UCIP) y un constante aumento de los precios en medio de las cambiantes reglas económicas del país.

Los ajustes están presionando a los comerciantes, pero son pocos los negocios que cierran de manera definitiva. “Hay muy pocos locales disponibles, y siempre aparece un interesado. Incluso cuando un negocio cierra, generalmente debido a una mudanza, y se libera el local, casi automáticamente encuentra un nuevo arrendatario”, explicaron desde una inmobiliaria especializada en el sector comercial ubicada en pleno centro de la ciudad.

Valores de mercado

En el macrocentro de la ciudad, exceptuando la Peatonal San Martín y Rivadavia, que tienen valores más elevados, un local de pocos metros cuadrados se alquila a partir de los $100.000, más allá de algunas “oportunidades” que puedan aparecer.

Por lo tanto, los comerciantes que mantienen contratos de alquiler a tarifas antiguas, como por ejemplo, $ 70.000, se enfrentan a la renovación de contratos que ahora rondan los $175,000 o más, lo que representa un aumento abrupto en comparación con los valores previos.

En ciertas avenidas comerciales, los precios son considerablemente más elevados. Según una inmobiliaria especializada en alquileres comerciales, los locales medianos en la avenida Juan B. Justo actualmente se alquilan a partir de los $ 250.000, mientras que en Constitución, algunos superan los $ 500.000. En esta última avenida, a modo de ejemplo, un comerciante que pagaba $ 330.000 por un local grande a principios de año se encontrará cerrando el 2023 con un alquiler de alrededor de un millón de pesos.

En lo que respecta a las calles San Martín, Rivadavia o Güemes, una gran cantidad de locales ostentan alquileres que alcanzan cifras millonarias, superando los dos millones de pesos o incluso más, dependiendo de la ubicación y el tamaño del establecimiento.

Los ajustes han cambiado

El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata, Guillermo Rossi, ofreció sus reflexiones sobre esta problemática: “El contrato comercial tiene un período mínimo de 3 años. Los ajustes han cambiado su formato; veníamos de ajustes semestrales, y en la actualidad se están realizando ajustes trimestrales o cuatrimestrales con índices como los del Banco Central o el ICL. Esto se debe a que la inflación ha hecho que los contratos queden muy rezagados”.

Rossi enfatizó que los aumentos son fuertes y repentinos, lo que complica la situación de los comerciantes, quienes también enfrentan dificultades para vender debido a la situación económica general. Sin embargo, señaló que no hay una gran cantidad de locales disponibles, ya que cuando uno se desocupa, se vuelve a alquilar casi de inmediato debido a la alta demanda.

Por el ajuste en los alquileres, muchos negocios cierran y se mudan a locales más pequeños, aunque vuelven a alquilarse rápidamente.

Los más afectados

Uno de los sectores más afectados por esta situación son los comercios con una larga trayectoria en un mismo lugar. Aquellos negocios que hace años funcionan en una misma cuadra, se ven obligados a tomar decisiones difíciles para sobrevivir. Muchos de ellos optan por mudarse a locales más pequeños o en áreas con alquileres más asequibles en un intento desesperado por mantener sus puertas abiertas.

El presidente de la Unión del Comercio, Industria y Turismo (UCIP), Blas Taladrid, coincidió en que la situación se agrava para los comerciantes que han ocupado los mismos locales durante muchos años.

“Los más complicados son los que tienen el local en el mismo lugar durante mucho tiempo. El dilema de cerrar o no cerrar se plantea cuando están en una etapa más avanzada. Muchos optan por mudarse, ya que los aumentos de alquileres importantes pueden volverse insostenibles”, analizó.

El comerciante, como siempre, “le busca la vuelta” y a pesar del dolor de cabeza que supone la suba de alquileres, sin olvidar el incremento de todos los costos mes a mes, intenta seguir adelante y llegar a un acuerdo con el propietario del local.

El presidente de la UCIP planteó además que la renovación de contrato “se convierte en un desafío para los inquilinos debido a los cálculos previos realizados por los propietarios”. Por eso, “siempre es recomendable intentar hacer contratos lo más extensos posible desde el punto de vista del inquilino”, apuntó.

Taladrid también señaló que las empresas locales no tienen el poder de fijar precios, sino que se ven obligadas a adaptarse a las condiciones del mercado. Los aumentos en los costos operativos, como los servicios y los sueldos, sumados a la incertidumbre económica, hacen que la gestión de un comercio sea un desafío constante.

Para los propietarios, el problema de fondo en ese sentido, sin embargo, es la rentabilidad. “Cuando se plantea lo que está dejando en dólares un alquiler, desde el punto de vista de la renta es mínimo”, señaló Taladrid.

Acuerdo entre partes

El presidente del Colegio de Martilleros destacó la importancia de llegar a un acuerdo en el ámbito comercial y la flexibilidad que existe entre las partes involucradas, ya que los alquileres de locales comerciales “no están dentro de las normas legales de vivienda”, sino que “quedaron sin regulación y más liberado al acuerdo entre partes”.

A pesar de la “complicada situación” que suponen los aumentos para los comerciantes, sobre todo por aplicarse de manera brusca, Rossi aclaró que “muchos propietarios priorizan mantener a un buen inquilino, que es lo que nosotros siempre aconsejamos” y en general se busca “llegar a un acuerdo, un entendimiento entre las partes”.

“Siempre en lo comercial se llega a un acuerdo. En general no hay conflicto, ni atraso en los pagos, tampoco juicios ni reclamos, todo se combina entre las partes”, aseguró.

Si bien algunos propietarios son conscientes de la realidad de los inquilinos y buscan mantener relaciones beneficiosas, otros insisten en obtener mayores ingresos.

En relación con la modificación de la Ley de Alquileres, Rossi expresó su esperanza de que los legisladores no afecten el mercado de alquileres comerciales, ya que considera que actualmente funciona “muy bien” gracias a la libertad de negociación entre las partes.