Cada edificio es un mundo. Ninguno es igual a otro. Por su ubicación, sus propietarios, inquilinos y contratos, su altura y distribución, sus servicios, la figura del encargado o personal de limpieza y, entre otros factores, también el valor de las expensas. En Mar del Plata, estas aumentaron este año entre un 10% y un 11%, pero de manera dispar, según cada propiedad, y a la par se incrementó la morosidad.

Las expensas están determinadas en gran parte por los salarios del personal y el impacto de los servicios, con variaciones según la estructura y necesidades de cada consorcio. También influyen los gastos operativos y de mantenimiento, los servicios, la administración y, finalmente, el mantenimiento extraordinario y las obras eventuales; un combo activo, dinámico y sensible a la inflación y la macroeconomía.

En la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Mar del Plata reconocen que “es complejo” hablar de un incremento promedio. Estiman que las expensas subieron cerca de un 11%, pero admiten que hay edificios con subas menores, mientras que otros, con mayores necesidades de mantenimiento o servicios adicionales, experimentaron aumentos más importantes.

Lo que sí está claro es que las subas aplicadas a la luz y el gas tuvieron un “fuerte impacto”. Si bien en los últimos meses la inflación estuvo “más contenida” y hubo un “amesetamiento” en los aumentos de las expensas en ese sentido, las tarifas de los servicios básicos impactaron directamente en el valor final que deben abonar los propietarios e inquilinos.

“Estamos viendo un incremento en la morosidad, pero no creemos que sea tan grande como indican algunos informes sobre la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia, ya que a veces hay factores que no se tienen en cuenta”, explicó Bernardo Giles, presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Mar del Plata, en diálogo con LA CAPITAL.

En la ciudad, “podríamos decir que la morosidad ronda hoy el 20%” aunque, una vez más, el número varía de acuerdo a cada edificio, “no es igual en todos lados”, reparó.

Según Giles, en la ciudad la morosidad no suele traducirse en una acumulación de deuda a largo plazo, sino más bien en retrasos en los pagos.

“La gente, en algunos casos, posterga el pago de las expensas unos meses y prioriza otros gastos”, comentó y aclaró que, en parte, esta situación “sigue el ritmo de la estacionalidad” de Mar del Plata: antes y durante el verano los pagos se regularizan, y por lo general antes de la llegada del invierno, cuando muchas veces aparecen otros gastos, empiezan a advertirse ciertos atrasos en torno a las expensas.

Como se mencionó antes, el impacto de la macroeconomía se refleja en la administración de los edificios. En este sentido, “diciembre de 2023 fue un mes complejo, con fuertes aumentos antes del cambio de gobierno. Luego, con la desaceleración de la inflación, los incrementos en expensas comenzaron a ser más escalonados, entramos en una especie de amesetamiento que hoy sigue moviéndose”, explicó el especialista.

Casos particulares

Los aumentos en las expensas vienen siendo dispares y reflejan la variedad de situaciones dentro de la ciudad. Por nombrar algunos casos particulares, Elba, inquilina de un departamento de dos ambientes en un edificio de seis pisos en Plaza Mitre, pagaba $ 63.000 en diciembre y hoy abona $ 71.000. Nora, dueña de un tres ambientes en el centro, pasó de $ 72.000 a $ 83.000 en los últimos meses. Daniel, que vive en un monoambiente en la zona de Tribunales, vio sus expensas subir de $ 48.000 a $ 60.000. En estos casos, tienen sus expensas al día y “solo a veces” se atrasan, sobre todo “cuando surgen otros gastos”.

Por cierto, desde la derogación de la Ley de Alquileres, que establecía que el inquilino debía abonar las expensas ordinarias, actualmente los contratos presentan realidades particulares: algunos establecen que las expensas corren por cuenta del inquilino y en otros casos se hace cargo el propietario, o bien ya están incluidas en el valor del alquiler.

A su vez, entre los departamentos disponibles para alquilar por 24 meses en el centro y macrocentro de la ciudad, en promedio las expensas oscilan entre $ 60.000 y $ 85.000. En otros casos, superan los $ 100.000 y también hay unidades en el mercado inmobiliario con expensas dolarizadas, al igual que el alquiler.

Diferencias y costos

Las expensas varían según el tamaño del edificio, la cantidad de unidades y los servicios que brinda, entre otros factores. Los edificios más grandes, con mayor cantidad de propietarios, suelen absorber mejor los aumentos salariales de los encargados, ya que el costo se divide entre más consorcistas. En cambio, en los edificios pequeños, el impacto puede ser mayor.

“Una parte importante de las expensas está determinada por los salarios del personal de edificios. En el caso de Suteryh, los aumentos han sido más moderados en los últimos meses, como uno reciente del 1,5%. Esto incide de manera diferente en edificios con muchos propietarios que pueden dividir el costo, en comparación con aquellos con pocas unidades”, explicó Giles.

Por otro lado, los edificios más nuevos y modernos, que en muchos casos incluyen “amenities” (gimnasio, pileta, spa, quinchos, solárium, entre otros) suelen tener expensas más elevadas, destinados -en general- a familias de mayores recursos, pero esto no significa necesariamente que tengan menor morosidad. De hecho, a veces el cumplimiento es mayor en los edificios más tradicionales.

Luego aparecen situaciones puntuales, que van desde una obra costosa ante un inconveniente imprevisto, hasta nuevas disposiciones. Por ejemplo, a fines de 2024 se estableció que en los edificios que cuentan con pileta, es obligatoria la presencia de guardavidas, lo que naturalmente incorpora un gasto adicional que antes no existía.

Otro factor que encarece las expensas es la necesidad de cumplir con normativas de seguridad, como el mantenimiento de fachadas o las obras de gas.

“Son costos que impactan en la expensa cuando se deben realizar, pero que han puesto a Mar del Plata a la vanguardia en términos de prevención de accidentes”, destacó el presidente de la Cámara de Administradores e insistió: “Cada edificio y cada consorcio es un mundo”.

Impacto de la deuda

Toda deuda trae consecuencias. En el caso de las expensas, la morosidad termina incidiendo en las finanzas de quienes administran los edificios, pero, sobre todo, altera el equilibrio de las cuentas para cubrir el mantenimiento y resolver cualquier eventualidad en los edificios.

Según la Cámara de Administradores, el atraso en el pago de expensas, por lo general, no afecta al pago de los salarios de las trabajadoras de limpieza a través de las empresas contratadas. Sin embargo, sí influye en la disposición de recursos generales para mantener en condiciones el edificio.

No obstante, si bien en los últimos años hubo un aumento en la cantidad de propietarios que no podían afrontar el pago de expensas y terminaban en procesos judiciales, en la actualidad la situación cambió y se registran “menos juicios”.

“Hoy se observa una baja en los litigios”, reconocen desde la Cámara de Administradores. Naturalmente, en algunos casos se llega hasta esa instancia pero, en general, se trabaja para alcanzar un acuerdo entre las partes para el debido cumplimiento de las obligaciones, evitando así llegar a una instancia judicial.