Hoy, un inquilino que necesita mudarse en Mar del Plata encuentra una mayor oferta de propiedades en alquiler que la que había hasta hace unos meses. Hay departamentos disponibles en distintas zonas y con diferentes características. Sin embargo, la libertad contractual ha sido una solución para algunos y un problema para otros.
Mientras el sector inmobiliario destaca una mejora en el funcionamiento del mercado, los inquilinos describen la situación como “asfixiante” y, en muchos casos, con valores imposibles de afrontar.

Este panorama se presenta a poco más de siete meses de la vigencia del mega DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia) N°70/23 que derogó la Ley 27.551, sancionada en julio de 2020, junto con las últimas modificaciones introducidas en octubre del año pasado (Ley 27.337).

Según estimaciones nacionales, tras la derogación de la Ley de Alquileres se liberaron ciertas restricciones a la hora de ofertar una propiedad, lo que generó un importante crecimiento en las locaciones disponibles: en julio de 2024, el aumento interanual superó el 200%.

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata indicó en la ciudad que se sostiene la tendencia de repunte en la oferta de alquileres, lo que “permite satisfacer las necesidades de los inquilinos”.

Mientras que antes “no tenían posibilidades”, hoy “encuentran propiedades en alquiler para mudarse a una unidad más grande o más pequeña, más barata o más cara, según el caso”.

En diálogo con LA CAPITAL, Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la ciudad, dijo que el mercado de alquileres “está funcionando bastante bien” y que “a partir del DNU ha crecido notablemente la oferta de propiedades en alquiler”, luego de “haber estado durante cuatro años con una oferta prácticamente nula”.

A la vez, debido a las actuales reglas del mercado, “muchos propietarios han decidido, en vez de vender la propiedad, ponerla en alquiler”, ya que de esta manera generan “un ingreso mensual interesante” y, a la vez, “mantienen la propiedad”, señaló el titular del organismo que agrupa a los martilleros.

Respecto a la oferta, “le pedimos un poco de paciencia a quienes necesitan alquilar, porque permanentemente aparecen nuevas propiedades en alquiler”, dijo Rossi y agregó: “Es un mercado que no podemos decir que funciona excelentemente, pero, comparado con cómo estábamos antes, hoy está funcionando bastante bien”.

Contratos

Para el mercado, el DNU ha resultado beneficioso. La libertad contractual le ha permitido a los propietarios y a las inmobiliarias diseñar contratos entre partes sin regulación, con “valores de mercado”, ajustes cada tres, cuatro o seis meses, y por períodos generalmente de 24 meses, aunque también hay unidades con contrato anual o semestral.

Rossi se mostró “conforme” con la situación actual de los alquileres y destacó que el efecto del DNU “fue muy bueno”. “En cuanto a los contratos, en líneas generales, si bien hay libertad contractual, nosotros desde el Colegio sugerimos que sean de cuatro meses, con un ajuste cuatrimestral por el ICL”, describió.

El Índice para Contrato de Locación (ICL) es un indicador que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte). No obstante, no todos los contratos se rigen por este indicador. A veces, por sugerencia de la inmobiliaria o a pedido del propietario, se acuerdan ajustes por el IPC, donde el valor del alquiler se actualiza en función de la inflación.

A su vez, el Colegio de Martilleros insiste en que los contratos “sean en pesos” y no en dólares, ya que “la gente gana en pesos y es la forma que tiene de poder cumplir”. A pesar de esta sugerencia, una fracción no menor de las propiedades del mercado se oferta en dólares.

“Situación catastrófica”

Desde la agrupación Inquilinos Agrupados, el análisis que hacen de la situación actual en materia de alquileres está en las antípodas de lo expuesto anteriormente.

La organización que tiene como principal referente a Gervasio Muñoz advierte que, desde el DNU que firmó el presidente Javier Milei a pocos días de asumir, “se desregularon por completo las condiciones de alquiler en Argentina, único país del mundo sin marco regulatorio para el acceso a la vivienda”.

Desde entonces, aseguró Muñoz en diálogo con LA CAPITAL, “la situación se ha vuelto catastrófica” para los inquilinos. “Las condiciones de la actualización trimestral por inflación están generando muchísimos desalojos, imposibilidad de seguir pagando el alquiler, un endeudamiento muy fuerte de los hogares inquilinos y una crisis habitacional más profunda”, describió.

“Hay solo un final para esto: una crisis social grave. Bajo ningún punto de vista vamos a olvidar quiénes son los responsables: el Gobierno nacional, pero también el mercado inmobiliario, que ha hecho un lobby feroz para terminar con la regulación del alquiler de vivienda en Argentina, solo para aumentar sus ganancias a costa de los salarios de los inquilinos”, agregó Muñoz.

De hecho, Inquilinos Agrupados realizó recientemente una encuesta que reflejó la “asfixiante” situación que padecen los inquilinos. Del relevamiento surge que apenas el 9% de los contratos se firman por tres años, mientras que “aumentaron los contratos por dos años, un año o incluso seis meses”.

En Mar del Plata, hoy, muchos departamentos se alquilan “hasta diciembre”, es decir, por menos de seis meses y hasta la temporada de verano. En el mejor de los escenarios, son por 24 meses.

En cuanto a los ajustes en el valor del alquiler, los mismos en general son cada tres y cuatro meses “por inflación” y “por encima de los aumentos en los salarios”, lo que lleva a inquilinos a “tener que recortar otros gastos para poder pagar el alquiler”, según la agrupación.

Lo preocupante, según marcó Muñoz, es que “muchos recortan en la cantidad y calidad de alimentos que consumen, cobertura de salud, ocio y calidad de vida”, mientras que “algunos inquilinos terminan volviendo a vivir con sus padres porque no pueden pagar”.

Además, afirmó que “los jóvenes están en una situación muy compleja” y “en muchos casos se juntan varias personas para vivir en un mismo departamento”, mientras que “los jubilados quedaron en una situación dramática” y “se están registrando desalojos judiciales o económicos” entre adultos mayores que son inquilinos.

Según la encuesta que realizó Inquilinos Agrupados, el 88% de los inquilinos considera que tendrá dificultades para afrontar el pago del alquiler en los próximos meses.

Valores “de mercado”

Desde la desregulación del mercado de alquileres, los precios se elevaron, aunque en el Colegio de Martilleros destacan como un dato positivo que hay un “amesetamiento” de los precios. Incluso, los martilleros intervienen como “mediadores” para “encontrar un equilibrio” entre las partes.

Hoy, el mercado define el valor. La oferta es amplia e incluso dispersa. En Mar del Plata, hay departamentos de dos ambientes en la zona céntrica que se alquilan por entre 300.000 y 400.000 pesos por mes, mientras que un departamento de tres ambientes puede superar los 450.000 o los 500.000 pesos.

Naturalmente, siempre hay unidades más económicas, por lo general con menores comodidades o en peor estado. Por entre 200.000 y 300.000 pesos aparecen algunas propiedades en este segmento, que muchas veces es fuertemente demandado ante los valores de propiedades mejor ubicadas o en mejor estado.

A su vez, hay un segmento “premium” dentro de la oferta, con unidades más lujosas, en zonas con vistas a la costa o con más servicios. En este caso, hay departamentos de entre dos o tres ambientes amplios por alrededor de 600.000 en incluso valores mayores en zonas como Playa Grande. Muchas de estas propiedades se ofertan en dólares.

Asimismo, desde la entrada en vigencia del DNU, algunos contratos incluyen las expensas dentro del valor del alquiler, mientras que en otros se pagan por separado, lo que termina elevando el valor.

A su vez, al firmar un contrato, entre el mes adelantado, el mes de depósito, los informes, las firmas y los honorarios de la inmobiliaria, se calcula que el monto para ingresar triplica con creces el valor del alquiler. Por lo tanto, para alquilar un departamento de dos ambientes, se requiere pagar entre un millón y un millón y medio de pesos para firmar el contrato. En algunos casos es menos, en otros la cifra es más elevada.

Un punto no menor en este sentido es el reciente incremento de hasta un 300% aplicado en los servicios que corren por cuenta del inquilino, como el gas, la luz y el agua, lo que complica a muchos inquilinos.

También, en casos puntuales, algunos propietarios aprovechan la falta de ley y transfieren a los inquilinos gastos que históricamente corrían por cuenta del locador, como impuestos provinciales (ARBA), municipales (ARM) u otros.

Desde el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos destacan que “se insiste ante los propietarios para que haya prudencia en los valores iniciales”, es decir, que sean “números razonables que la gente pueda pagar”.

En general, “no hay situaciones de conflicto”, dijo el presidente del Colegio, Guillermo Rossi y agregó: “A veces, por el arrastre de los ajustes, los valores quedan muy altos, y entonces se reanuda el diálogo entre propietarios e inquilinos, y se trata de escalonar un poco ese aumento, para que no sea tan gravoso. Nosotros somos mediadores entre las partes y vamos intermediando”.