*Por Facundo Guglielmone, Jimena Troncoso, Mateo Flores y Santiago Rodríguez.

Por estos días, la Ley de Alquileres sostiene sus últimos debates en la Cámara de Diputados. El objetivo es que, de allí, salga el dictamen que votarán los distintos sectores políticos y que producirá cambios en la actual Ley 27.551.

Miguel Donsini, hasta hace pocos días el presidente del Colegio de Martilleros Públicos de Mar del Plata, analizó la situación en diálogo con el MediaLab de Portal Universidad y aseguró que se trata de la ley más equitativa que haya visto, “porque afectó exactamente a las dos partes por igual, tanto al inquilino como al propietario”.

En comparación a la normativa anterior, la ley que se encuentra vigente desde 2020 presenta dos cambios significativos en los contratos. Por un lado, lleva los alquileres de 24 a 36 meses y, por el otro, tiene anualmente el índice fijado por el Banco Central. “En un país con tanta inflación como el nuestro, es imposible de sostener esto en el tiempo, eso ha llevado a que exista una gran incertidumbre”, sentenció.

Sin embargo, cada uno de los sectores involucrados en la reforma analizó la situación actual. La grieta política se reproduce en este tema: inmobiliarias, propietarios e inquilinos con diferentes posturas pero todos con el objetivo de vencer la inédita crisis habitacional por la que está transitando el país.

Si hiciésemos un retroceso en el tiempo, hasta 1940, el mercado inmobiliario era completamente diferente a lo que hoy conocemos. En ese año, Miguel comentó que “se establecieron congelamientos de alquileres y no se podía sacar a los inquilinos, es decir, no había desalojo por falta de pago. Realmente, eso transformó un mercado de alquileres que se movía muy bien”.

En ese entonces, ese sector de la economía estaba compuesto por los inmigrantes que recién habían llegado al país. “Construían dos casas, una adelante y una atrás. Ellos se quedaban en la principal y alquilaban la otra para tener una rentabilidad, pensada como jubilación a futuro”, explicó. A lo que agregó que, con el correr de los años en un país consumido por la inflación, “esa casa de atrás se la tenían que regalar al inquilino porque le pagaban con valores congelados. Realmente fue un momento terrible”.

Es así como en 1984 se promulga la Ley 23.091, con la cual el mercado de alquileres funcionaba a la perfección. Hasta que en 2015 se anula esa normativa y los distintos artículos pasan a formar parte del Código Civil y Comercial, con la reforma de ese mismo año. “No sé por qué circunstancia, si fueron políticas o qué, pero se arruinó un mercado que a lo largo y a lo ancho del país se movía perfectamente, exceptuando en Capital Federal y La Plata, dos sectores que estaban con problemas”, declaró.

En medio de una búsqueda por las posibles soluciones, el ex presidente del Colegio de Martilleros Públicos de Mar del Plata aseguró que “debería existir una intervención del Estado. Primero, para darle beneficios impositivos a aquellos inversores y desarrolladores que hagan unidades y se comprometan a alquilarlas. Segundo, brindar créditos de algún tipo para intentar hacer casas, lo que significaría tener personas que no alquilan porque logran conseguir un crédito y, cuando haya más mercadería en el mercado empieza a bajar el precio”.

Sin embargo, detrás del debate por los alquileres, hay algo mucho más importante: la industria de las construcciones. “En Argentina tenemos que tener cuidado ya que la gente tiene la edificación como mayor refugio de inversión, porque compra en pesos y puede mantener su valor en dólares. Hoy en día, lo más seguro es invertir en la industria de la construcción, porque además de rentabilidad da trabajo y redistribuye a muchísima cantidad de gente”, reveló.

Las inmobiliarias, uno de los sectores más afectados

Carlos Albanese, dueño del Estudio Inmobiliario Albanese, profundizó en este aspecto y afirmó que “la Ley de Alquileres realmente impactó bastante en el rubro. Principalmente, porque el inquilino que necesita alquilar una propiedad hoy no la está encontrando”.

Desde su implementación, uno de los mayores problemas que causó esta ley fue que la oferta de propiedades en alquiler cayó drásticamente. Entonces, la poca oferta generó un gran aumento en los precios de los alquileres y esto terminó afectando tanto a los inquilinos como a los dueños.

El agente inmobiliario explicó que, con la Ley de Alquileres, “cuando antes se hablaba de 24 meses, hoy se plantean 36″. Esto, sumado a la inflación de nuestro país y al hecho de encontrar un buen inquilino, pone mucha presión sobre los dueños, quienes terminan optando por no alquilar sus propiedades. “Si recorres la ciudad te vas a dar cuenta que hay pocos carteles de alquiler. A nosotros si nos entra algo, en 24/48 horas ya está alquilado”, afirmó.

Para las inmobiliarias esta ley causó un gran impacto. El combo de ajustes y precios elevados redujo la cantidad de alquileres, los cuales “representaban aproximadamente entre un 40% o 50% de los ingresos de este rubro”, según el entrevistado. Además, Albanese reflexionó sobre las consecuencias de estas acciones ya que “al no existir tanta oferta para alquiler, termina impactando primero en el costo. Luego, de lleno, en la economía de las familias porque representa gran parte de los sueldos promedios”, concluyó.

Los propietarios y la búsqueda de nuevas opciones

Ante la inconveniencia de poner en alquiler sus viviendas, una gran parte de los propietarios busca otras soluciones para ganar dinero. Entre ellas, las plataformas digitales dedicadas a la oferta de alojamientos a particulares o turísticos representan una opción más viable que cualquier otra.

En este sentido, Rodrigo, propietario de un departamento 2 ambientes con vista al mar ubicado en la zona de Playa Grande, realizó el siguiente cálculo al momento de analizar qué opción le convenía más al momento de poner el alquiler su vivienda. “Si lo tuviese que ofrecer por 36 meses, lo podría alquilar a 50 o 60 mil pesos, más que eso no me lo paga nadie. Hoy en día me conviene alquilar por Airbnb, donde me pagan incluso más de 80 dólares, algo así como 16 mil pesos la noche”, declaró.

Entonces, “si lo alquilo 4 noches por Airbnb, ya hice 64 mil pesos, lo mismo que si lo alquilase todo un mes. Lo interesante acá es que no lo tengo alquilado por 4 noches al mes, desde el 20 de febrero que lo tengo ocupado con personas distintas todos los días. En la temporada hice 8 mil dólares que, con un alquiler a largo plazo, necesitaría más de 2 años para facturar lo que hice en tres meses”, aseguró.

A diferencia de un alquiler a través de una inmobiliaria, Rodrigo se encarga de recibir, responder mensajes, realizar la limpieza correspondiente y acondicionar el departamento cada vez que llega un nuevo cliente. Aún así, “es lo más rentable. La Ley de Alquileres genera que los dueños ganemos plata por otro lado y que los inquilinos no encuentren lugares para vivir, es decir, que no haya oferta y que la demanda termine subiendo”, concluyó.

La perspectiva de los inquilinos

En principio, se pensaba que la actual ley iba a brindar beneficios a quienes estuviesen en la búsqueda de un lugar para vivir. El aumento en el plazo de alquiler, el ajuste determinado por la variación inflacionaria y salarial, y el tope de depósito de garantía a precio inicial de alquiler mensual, suponía mejorar el panorama del sector.

Sin embargo, ocurrió todo lo contrario. Desde el MediaLab de Portal Universidad dialogaron con inquilinos de diversos barrios de la ciudad, quienes enfatizaron y desmintieron los efectos de la ley:

“La inflación subió mucho y nos terminó afectando muy mal […] Hoy un ajuste anual de alquiler está por encima del 50%. En la práctica, la ley no nos fue del todo beneficiosa”, expresó Guillermo, vecino del barrio La Perla.

Florencia, inquilina del barrio Pompeya, resaltó que “lo único bueno de esto, fue el pasar de 2 a 3 años. Tenemos un plazo más largo, aunque ahora parece que quieren volver a los 2 años. Eso y el tema de las garantías, principalmente”.

“Yo creo que nuestra mayoría no está contenta con la Ley de Alquileres. Es un aumento que depende de la inflación anual, y los sueldos no están aumentando”, manifestó Hernán, vecino del barrio Villa Primera.

En cuanto a lo que debe pagar actualmente cada inquilino en Mar del Plata, Miguel Donsini analizó que “antes no pagaba las expensas ordinarias y ahora sí lo tiene que hacer. Generalmente, cuando se hacen este tipo de leyes, tienen vigencia solo en Capital Federal y no en el interior del país, pero Argentina no es solo Capital Federal. Entonces, los inquilinos de todo el país no pagaban ninguna expensa y en Capital Federal se cargaban las ordinarias y las extraordinarias. Ahora, las extraordinarias las paga el propietario y las ordinarias las paga el inquilino”.

En conclusión, como consecuencia de la sanción de la Ley de Alquileres en 2020, hubo gran cantidad de retiros de propiedades. De esta manera, ahora existe una menor cantidad de unidades en el mercado, los valores son altos y sobrepasan lo que tendría que poder pagar una persona. Por ejemplo, “uno cuando hacía un alquiler calculaba que lo que el inquilino podía pagar era el 25% de sus ingresos. Si sos soltero, vas por un monoambiente y si sos un matrimonio, tenés dos ambientes, y así sucesivamente. Hoy están sobrepasando ese porcentaje, hay casos que llegan al 50%, son impagables. Pagás el alquiler y después no podés vivir”, planteó.

Planeando la reforma

Luego de tanto debate, la Cámara de Diputados estaría próxima a definir el dictamen para modificar la actual Ley de Alquileres. En medio de las reuniones informativas presididas por la comisión de Legislación General, las nuevas medidas rondarían alrededor de la duración de los contratos y el ajuste del precio.

En las primeras sesiones de abril, Juntos por el Cambio y el Frente de Todos acordaron analizar durante 30 días hábiles las reformas que se deben efectuar a la Ley sancionada en 2020. Este martes se realizará la cuarta jornada informativa con exposiciones, que ya reúne a más de 120 oradores, entre asociaciones de entidades de inquilinos, de martilleras, cámaras inmobiliarias y miembros de Defensa del Consumidor, y que servirá para definir el rumbo del mercado de alquileres.