Por María Cristina Amoreo (*)

La situación de los inquilinos ante las nuevas normas, no podríamos decir que se ha visto favorecida. Dicho por el titular de la CACIC, esta ley “en pos de querer beneficiar al inquilino terminó perjudicando tanto al inquilino como al propietario”. La realidad resulta a todas luces innegable.

Los parámetros establecidos por el gobierno, no parecen ocurrir en ayuda de ninguno de los dos sectores, inquilinos ni propietarios. Esto se ha visto reflejado en el aumento superlativo de los precios que deben afrontar los inquilinos, como en el aumento de las obligaciones a su cargo y el peso de la carga fiscal sobre los propietarios.

Resulta muy frágil al presupuesto del que debe pagar un alquiler, someterse a un índice fluctuante. Lo primordial a la hora de alquilar, es poder prever con anticipación suficiente, lo que debe afrontar su ingreso para el pago de la vivienda.

El índice del aumento tampoco resulta razonable para el propietario ya que la variable de ajuste es significativamente menor que la inflación.

Todo esto hace que las medidas tomadas a los fines de “regular” las locaciones urbanas, termina agravando la ya complicada situación de uno de los sectores más vulnerables financieramente, como es la de los inquilinos, asalariados o no, a cuya protección se presupone va dirigida la Ley de Alquileres, como las medidas de “necesidad y urgencia” tomadas en 2021.

“Que la extensión temporal y la adecuación de las medidas oportunamente tomadas mediante el dictado de los Decretos Nros. 320/20 y 766/20 resultan razonables y proporcionadas con relación al interés público que se busca proteger y destinadas a paliar la situación social, la cual se ha visto sumamente afectada por la pandemia de COVID-19”, según reza el Decreto.

O sea que lo que se pretende “proteger”, resulta a todas luces un real descalabro, debido a la intervención imprevisible del Estado en las materias que resultan disponibles para las contratantes.

En ninguna de las disposiciones locativas de los años 2020 y 2021, se hace referencia al Orden Público comprometido, por lo que los contratos entre particulares -como lo dispuso el gobierno referente a los Créditos UVA- resulta ser contrato entre particulares, en los cuales el Estado no debe intervenir y resulta ser materia disponible entre particulares, ¿o se ha variado el criterio?

En ambos casos, el bien común protegido es la vivienda. Lo que sucede, en este último caso, se protege a unos propietarios contra la usura, cosa que dista bastante, de los acuerdos de precios del mercado locativo.

Entonces, debemos tener en cuenta los principios generales establecidos en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, que a la postre no resultan modificados por la Ley N° 27551, ni los DNU, facultan a locatarios y locadores a la libertad de negociación (art. 990 CCC) así como a la libertad de contratación (art. 958 CCC) para poder acceder a la vivienda en un caso, y a la renta en el otro.- El mercado estaba autoregulado.

Tampoco es un detalle menor para recordar, que la Prelación Normativa, dictada en dicho Código en el artículo 963, en cuanto a los contratos en general, establece que cuando concurren disposiciones de dicho Código con las establecidas en alguna Ley especial, se aplicaran en el siguiente orden:
a) Normas indisponibles de la Ley especial y de este Código.
b) Normas particulares del contrato.

Resumiendo, las normas de la locación en cuanto a precio y tiempo son materia disponible para los contratantes, los parámetros establecidos en la Ley en cuanto a ello, lo son en miras a la protección de la parte más vulnerable; pero no significa que las partes contratantes, no puedan arribar a otros acuerdos, que mantengan el espíritu tenido en cuenta en la normativa.

Reformulación de contrato o claúsula modificatoria: ….reunidos en el día de la fecha…ambas partes de común acuerdo, convienen de común acuerdo la reformulación del presente contrato, acordando para el período agosto 2021/ agosto 2022, el nuevo precio del alquiler en la suma de Pesos……( son $….) de conformidad a las disposiciones de los arts. 958, 962, 990 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación.

Por supuesto, esto no es más que un acercamiento, acerca de la validez acerca del contenido de los acuerdos a los que lleguen los inquilinos y locadores, y remarcando que ello reposa, no solo en las facultades que le otorgan la Ley, sino en la buena fe, la moral, las buenas costumbres, en la solidaridad e integridad de quienes habitamos un contexto social tan castigado como lo es Mar del Plata.

(*) Abogada