El valor de los alquileres por 24 meses se disparó en los últimos años y en Mar del Plata ya pasó a representar cerca del 25% del ingreso de una familia tipo -sin contar los servicios e impuestos-, aunque el porcentaje sigue en alza y estiman que con el 30% de incremento previsto para este año, pasará a abarcar una parte todavía mayor del salario de quienes alquilan. Además, los costos de ingreso aumentaron más de un 50% en dos años y varios inquilinos se ven obligados a pedir créditos para mudarse y acceder al alquiler.

La inflación acumulada del 47,6% durante el 2018 en todo el país conlleva un doble problema para el mercado inmobiliario de alquileres: los inquilinos deben enfrentar fuertes incrementos en los valores mensuales y los propietarios no pueden trasladar en su totalidad ese porcentaje al alquiler del inmueble.

Según un informe reciente de Consumidores Argentinos sobre precios en Mar del Plata, en diciembre una familia tipo de clase media necesitó un total de $55.733 para vivir dignamente. La cifra fue calculada en base a un núcleo familiar compuesto por dos adultos y dos menores, y tuvo en cuenta 50 productos de la Canasta Básica, así como también otros bienes y servicios que una familia tipo consume. Los gastos relativos a la vivienda, aumentan mes a mes.

Los inquilinos deben enfrentar fuertes incrementos en los valores mensuales

En diálogo con LA CAPITAL, Sergio Procelli, representante de Consumidores Argentinos, señaló que “el tema de la vivienda está en una situación delicada por el valor de los alquileres, pero también por el impacto que han tenido los aumentos aplicados a los servicios básicos, como la luz, el gas y el agua”, con nuevas subas anunciadas por el Gobierno para este año.

“Vemos que muchos propietarios e inmobiliarias están aplicando actualizaciones semestrales en el valor de los alquileres, pero en algunos casos se extiende la modalidad de incorporarle las expensas al inquilino”, alertó y aseguró que si bien “es difícil sacar un promedio porque los salarios y costos varían”, en general alquilar representa más de un 20% del ingreso familiar de una familia tipo.

sLa situación claramente se complica para quienes viven solos. Un departamento de dos ambientes en la zona del micro o macrocentro tiene hoy un valor por encima de los $10.000 de alquiler, cifra que en ese caso implica un porcentaje considerablemente superior del salario del inquilino.

En el caso de una familia que requiera más espacio, sencillos departamentos de tres ambientes se ubican -en promedio- entre los $14.000 y los $17.000. Y los monoambientes, dependiendo sus características y ubicación, se consiguen -a buen precio- desde los $7.500.

Un departamento de dos ambientes en la zona del micro o macrocentro
tiene hoy un valor por encima de los $10.000 de alquiler.

“Por los aumentos en general de los alimentos, los medicamentos, el transporte, la ropa y por supuesto la vivienda y los servicios, hemos resignado mucho. Se gasta mucho más del sueldo en gastos básicos y hay mucha gente que se endeuda para cubrir el alquiler. Ni hablar de quienes tienen auto y deben hacerle frente al incremento de la patente, el seguro y los combustibles”, añadió Procelli.

Desde Consumidores Argentinos relevaron mes a mes en el último semestre el incremento de costos que conlleva la vivienda y en ese sentido, desde agosto a la fecha no han dejado de detectar progresivos incrementos que deben afrontar los inquilinos.

Acceder, 50% más caro

Los requisitos básicos para acceder a un alquiler no han variado en los últimos años y la denominada “Ley de alquileres” que impulsó el Gobierno nacional y contempla algunos cambios en ese sentido, quedó trabada en el Congreso, aunque con media sanción.

Para ingresar, las inmobiliarias de Mar del Plata siguen exigiendo un mes (o incluso dos) de depósito, un mes de alquiler por adelantado, una garantía propietaria y el pago de honorarios, que debe representar un 4% del valor total.

En los últimos dos años la inversión inicial para convertirse en inquilino de un departamento de dos ambientes en la zona del micro o macrocentro de Mar del Plata oscilaba entre los $20.000 y los $25.000. En el comienzo del 2019, el acceso a un departamento de esas mismas características supera ampliamente los $30.000 y en algunos casos roza los $40.000.

“Hay gente que se endeuda para cubrir esos gastos; gente que saca un crédito o pide prestado porque para el trabajador promedio son números muy altos. Y siempre contemplamos al empleado con un sueldo fijo, pero hay mucha economía informal o distintas formas de ganarse la vida donde además de lo económico, se complica desde el punto de vista de la garantía y directamente se no tiene acceso al crédito”, comentó el titular de Consumidores Argentinos sobre este punto.

Por su parte, desde el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata reconocieron el problema que este aumento de costos implica. “Los valores han cambiado en los últimos años y es cierto que han aumentado los gastos de ingreso. La situación es compleja para inquilinos y propietarios. Hay que tener en claro que los honorarios no pueden superar el 4% del valor del alquiler y recomendamos aplicar un mes de depósito, aunque algunas inmobiliarias exigen dos y está permitido”, indicó Miguel Angel Donsini, presidente de la entidad.

Miguel Donsini reconoció que es una situación compleja “para inquilinos y propietarios”.

Dueño directo

Con el objetivo de sortear los altos costos del mercado inmobiliario, los alquileres por dueño directo se incrementaron fuertemente en los últimos años. Las redes sociales, con decenas de grupos en los que se promocionan inmuebles en alquiler bajo esta modalidad, contribuyen a reforzar este mercado directo.

En Facebook, pero también a través de distintos sitios web, existe una importante cantidad de grupos y espacios donde miles de inquilinos de Mar del Plata buscan una alternativa a los costos de depósito, honorarios y meses adelantados que exigen las inmobiliarios. Termina generándose un intercambio con propietarios que aprovechan esa situación para eliminar a cualquier operador intermediario.

Al respecto, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata reconoció que a partir de la situación actual del mercado inmobiliario está creciendo el número de alquileres por dueño directo. “Está aumentando, lo vemos, pero la gente se equivoca cuando no va a la inmobiliaria, porque la inmobiliaria consigue precio. El martillero llega a un entendimiento con el dueño y termina siendo el intermediario para llegar a un acuerdo”, dijo al respecto Miguel Angel Donsini.

“En 2019 no pueden subir más del 30%
y el propietario va a serguir perdiendo”

El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata, Miguel Angel Donsini, aseguró que la coyuntura del mercado inmobiliario deriva actualmente en “pérdida” para los propietarios que tienen inmuebles en alquiler, ante la imposibilidad de trasladar la totalidad del valor de la inflación al precio del alquiler.

En relación a los alquileres por 24 meses, “se paralizó la demanda y hay mucha gente que oferta y no logra alquilar”, aseguró Donsini, quien proyectó que para este 2019 el aumento aplicado en los alquileres “no puede superar el 30 o 35%” porque “de lo contrario no se va a poder pagar”, advirtió.

“Lamentablemente tenés que ponerle un aumento de no más del 30% porque si aplicás un 50% no lo alquilás”, dijo y señaló la importancia de que el valor del alquiler no supere el 25% del ingreso familiar porque “cuando eso pasa empiezan los problemas”.

Asimismo, Donsini destacó que con las actuales reglas de juego de la economía nacional, “el propietario está perdiendo en todo en este momento” ya que “la renta que le queda es del 3% sobre el valor de la propiedad en dólares”, mientras que años atrás “llegó a ser de un 8 o 9%”, indicó. Sin embargo, pese a todo, remarcó que “el departamento sigue protegiendo al capital del propietario”, aunque “no poder aplicar el incremento necesario es un problema y no hace más que generar pérdida”.